Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Betriebskostenabrechnung: Vorbehaltlose
Erstattung des Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis
Die
vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden
Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein deklaratorisches
Schuldanerkenntnis des Vermieters dar.
Diese
Entscheidung zugunsten des Vermieters traf der Bundesgerichtshof (BGH) im
Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten,
darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen
vor. Im Juli 2007 erteilte ihm der Vermieter die Betriebskostenabrechnung
für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben des Mieters in Höhe von
185,96 EUR. Dieses schrieb der Vermieter dem bei ihm geführten Mietkonto des
Mieters gut. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel dem Vermieter
auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl
im Wert von 4.613,32 EUR unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand
teilte er dem Mieter mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung. Hieraus
ergab sich ein um 138,08 EUR geringeres Guthaben. Diesen Differenzbetrag
buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung sodann
vom Girokonto des Mieters ab. Der Mieter verlangt die Rückzahlung des
abgebuchten Betrags.
Mit
dieser Forderung hatte er jedoch vor dem BGH keinen Erfolg. Die Richter
entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung
auch nachträglich zulasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich
aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben
vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe. Dabei müsse er allerdings
die gesetzliche Abrechnungsfrist einhalten. Die durch das
Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen für
Betriebskosten würden gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines
Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre
Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen.
Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung
ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das
den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse (BGH,
VIII ZR 296/09).
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