|
|
Die Kanzlei
Die
Schwerpunkte
Die Anwälte
Aktuelles Recht:
Arbeitsrecht
Familienrecht - Erbrecht
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Verbraucherrecht
Verkehrsrecht
online Scheidung
Das Honorar
Kontakt
Impressum
|
Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Mietrückstand: Begründungsanforderungen bei
fristloser Kündigung
Begründet
der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit
rückständigen Mietzahlungen, reicht es aus, wenn er den Zahlungsverzug als
Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete
beziffert.
Mit
dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Vermieter recht,
der eine Räumungsklage gegen seinen Mieter eingereicht hatte. Dieser hatte
über drei Jahre lang überwiegend nur eine geminderte Miete in
unterschiedlicher Höhe gezahlt. Der Vermieter war mit der Minderung jedoch
nicht einverstanden. Nachdem er den Mieter zur Zahlung des Mietrückstands
aufgefordert hatte, kündigte er das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs
fristlos. Hierbei listete er die aus seiner Sicht bestehenden Rückstände in
Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf
und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 EUR
sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 EUR. Das Amtsgericht hat die
fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Begründungspflicht
für unwirksam gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht ist
demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die
fristlose Kündigung beendet worden sei, und hat den Mieter zur Räumung
verurteilt.
Die
dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der BGH
entschied, dass die fristlose Kündigung den gesetzlichen
Begründungsanforderungen gerecht werde. Sie sei deshalb nicht unwirksam.
Zweck der Vorschrift sei es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf
welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose
Kündigung stütze und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen könne. Von
diesem Zweck ausgehend hat der BGH für einfache Fallgestaltungen bereits
früher entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug
als Kündigungsgrund angebe und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete
beziffere. Diese Rechtsprechung haben die Richter nun für Fallgestaltungen
weiterentwickelt, in denen der Vermieter - wie im entschiedenen Fall - die
Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genüge es
zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der
Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem
Mietrückstand der Vermieter ausgehe, um mit Hilfe dieser Angaben die
Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen
Anforderungen werde die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung
gerecht (BGH, VIII ZR 96/09).
|