Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Mietvertrag: Mieter darf nicht länger als
vier Jahre gebunden werden
Es liegt
eine unwirksame Klausel vor, wenn der Mieter über vier Jahre lang an einen
Mietvertrag gebunden ist.
Diese
Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen
Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung. Im Mietvertrag
hieß es: „Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten
Kündigungsausschluss geschlossen. Die Vertragsparteien verzichten
wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht
zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Eine ordentliche Kündigung ist
erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist
zulässig.“ Als der Vermieter nach zwei Jahren die Miete erhöhen wollte,
kündigte der Mieter. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam.
Das sah
der BGH jedoch anders. Die Richter bestätigten das Kündigungsrecht des
Mieters, da die Klausel des Mietvertrags unwirksam sei. Sie benachteilige
den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Ein
formularmäßiger Kündigungsausschluss sei unwirksam, wenn der Mieter für mehr
als vier Jahre - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem
Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - gebunden
werde. Daher sei die Klausel schon deshalb unwirksam, weil sie den noch
zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängere, indem
sie bestimme, dass „die Kündigung erstmals nach Ablauf des bezeichneten
Zeitraums“ zulässig erklärt werden könne (BGH, VIII ZR 163/10).
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