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Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Modernisierung: Mieter muss Einbau neuer
Fenster dulden
Will ein
Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, muss
der Mieter dies dulden, sofern ihm rechtzeitig eine
Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung
nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes.
Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber
alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen.
Diese
Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters, der
in seinem älteren Wohnhaus umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführte.
Unter anderem sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster
mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte er an die dortige
Mieterin ein Schreiben, indem er den Austausch ankündigte. Die Mieterin
wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau
der neuen zu dulden. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage vor dem
Amtsgericht München. Er war der Auffassung, die Mieterin müsse den Einbau
dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der
Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus
dem Schreiben nicht.
Der
zuständige Richter wies die Klage ab. Der Vermieter habe hier gegen die
Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Die
Ankündigung sei den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht geworden. Auch
sei der Fehler im Prozess nicht geheilt worden. Grundsätzlich müsse ein
Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von
Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die
nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die
Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen,
ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der
Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen
Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen
Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung
der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet
sein. Dies liege hier aber nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung
lediglich behauptet. Der Vermieter hätte den bisherigen und den neuen U-Wert
mitteilen müssen. Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam
nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Der
Vermieter könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung
übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die
Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse
er aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch
eine materiellrechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe
seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre
Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen
in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die
Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese
zusammenzusuchen (AG München, 424 C 19779/09).
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