Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Schadenersatz: Kein Anspruch bei Kündigung
ohne Angabe von Gründen
Die
Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine
bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine
Schadenersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten
Anwalts) herleiten kann.
Mit
dieser Begründung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Mieters
ab. Dessen Mietverhältnis war durch den Vermieter ohne nähere Begründung
gekündigt worden. Er hatte daraufhin durch einen Rechtsanwalt die Kündigung
zurückweisen lassen. Die hierdurch entstandenen Kosten verlangte er als
Schadenersatz zurück.
Ohne
Erfolg. Der BGH wies auf die Besonderheit hin, dass die Kündigung zwar
formell unwirksam, aber materiell begründet gewesen sei. Ein Kündigungsgrund
habe also vorgelegen, sei nur nicht genannt worden. Nach erneuter - diesmal
korrekter - Kündigung hätte der Mieter dann auch die Wohnung räumen müssen.
Die Richter machten deutlich, dass den Vermieter gegenüber dem Mieter keine
vertragliche Nebenpflicht treffe, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung
deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Er mache dem Mieter den Besitz
der Mietsache nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden
Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlege.
Grund: Mit der Begründungspflicht solle dem Mieter zum frühestmöglichen
Zeitpunkt über seine Position Klarheit verschafft werden. So soll er in der
Lage sein, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu
veranlassen. Erfolge die Kündigung dagegen ohne Gründe, sei sie
rechtsunwirksam. Dann komme es für den Mieter ohnehin auf die Gründe nicht
mehr an. Daher sei die ordnungsgemäße Angabe des Kündigungsgrundes keine
Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch
habe. Vielmehr sei sie eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen
Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen beachten müsse. Eine
Schadenersatzpflicht werde damit nicht ausgelöst (BGH, VIII ZR 9/10).
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