Aktuelles Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Wohnfläche: Berechnung der geminderten
Miete bei Wohnflächenunterschreitung
Liegt
eine Wohnflächenunterschreitung vor, sind der Berechnung der geminderten
Miete nicht die höheren Quadratmetermieten zugrunde zu legen, die der
örtliche Mietspiegel für entsprechend kleinere Wohnungen ausweist.
Diese
mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall
einer vermieteten Dachgeschosswohnung. Die Parteien gingen beim Abschluss
des Mietvertrags von einer Größe von 76 m² aus. Bei richtiger
Berechnungsweise wegen der schrägen Wände betrug die tatsächliche Größe
jedoch nur ca. 51 m². Der Mieter verlangte daraufhin die überzahlte Miete
zurück. Der Vermieter war mit einer Erstattung grundsätzlich einverstanden,
ging aber nun von einem höheren Quadratmeterpreis aus. Seiner Ansicht nach
müsse die Wohnung jetzt einer anderen Kategorie des örtlichen Mietspiegels
zugeordnet werden.
Das sah
der BGH jedoch nicht so. Die Richter entschieden, dass es bei dem bisherigen
Quadratmeterpreis bleiben müsse. Es liege hier ein Sachmangel der Wohnung
vor. Dieser sei nach den gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen
auszugleichen. Die Änderung des Quadratmeterpreises sei dagegen eine
zusätzliche Vertragsanpassung. Diese würde nicht nur die gesetzliche
Gewährleistungsregelung mindestens teilweise beiseite schieben. Es würde
auch die gesetzliche Risikoverteilung unterlaufen, die das Mängelrisiko
grundsätzlich dem Vermieter zuweise. Bei Mängeln der Mietsache habe allein
der Mieter bestimmte Rechte. Der Vertragsinhalt im Übrigen bleibe unberührt
(BGH, VIII ZR 256/09).
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